（槟城20日讯）随着旅游业复甦及供应需求高，乔治市世遗区内战前老屋价格，比起2024年提升20%，其中新街租金已突破每平方尺3令吉，世遗缓冲区租金则每平方尺2令吉。
财经周刊《The Edge》日前报导，建筑物售价大幅提升带动租金上涨，如今建筑物售价每平方尺2000令吉至3000令吉，视地段而定。
根据One Asia Property总执行长林友达（译音）指出，2025年转手战前老屋，总交易额为2亿500万令吉至3亿令吉，租金飙升也反映市场复甦，带动乔治市世遗区内租金及资本价值。
“如今租金回酬率每年介于4%至5%，比10年前低于4%已有很好的复甦。”
他举例，漆木街2层1800平方尺建筑物售价300万令吉、新街4000平方尺3层建筑物达800万令吉，靠近吉灵万山的翻修商业单位，目前为2000万令吉，未装修小单位则是118万令吉起。
“乔治市世遗区的战前老屋大约有3853个单位，而且数量有限，再加上旅游业增长及基本设施的落实，让价格持续上升。”
另一方面，他也说，比起新加坡的古迹建筑物，槟城的古迹老屋更可负担，价格大约便宜10至15倍。
他举例，在槟城，一间2层楼面积为2000平方尺的店屋可能售价300万令吉，而新加坡沙球朥路超过3层楼，面积为2800平方尺的店屋，售价可高达5000万令吉，至于在桥南路面积3300平方尺的建筑物，售价更是超过6500万令吉。
“价格差距吸引投资者兴趣，尤其是新加坡及香港投资者。”
战前老屋民宿入住率达80%
精品住宿Aayu Homes董事黄安迪（译音）指出，来自中国的直飞航空增加，带动游客人数，该住宿的入住率维持在60%至80%。
他说，该住宿集团目前在乔治市世遗区内经营超过20间翻修的战前老屋，房价每晚介于200令吉至700令吉。
他指出，尽管翻修成本是投资者最重要的考虑因素，但精品住宿的入住率稳定，因此已证明是可持续性，为投资者提供可行的回报。
据了解，战前老屋的翻修成本介于20万令吉至50万令吉之间。
古迹区月租4500至9500令吉
根据报导，古迹区建筑物的月租一般是在4500令吉至9500令吉，但也要视面积、地点及状况而定，可能也会达到4万令吉。
因为高人流量的带动，在乔治市古迹核心区的汕头街，面积为1200平方尺的2层商业店屋，月租8000令吉，约每平方尺6令吉66仙。
而在新街晚期海峡折衷式（中式、马来式及英式建筑风格的融合）建筑，拥有较大的底层楼面，面积6000平方尺的单位月租可达2万5000令吉至3万令吉，即每平方尺4令吉至5令吉。
老租金回酬改善吸引投资
根据《The Edge》报导，在2018年时期的租金回酬率仅在2.5%至3.8%之间，计算是黄金地段，月租也很少会超过8000令吉。
“高价格、缺乏吸引力的回酬率，以及海外买家有限的兴趣，导致当时的市场情况。”
此外，翻修及更改用途成本，包括住宅转商业用途的价格为每平方公尺100令吉，以及每个泊车格必须交付2万5000令吉，也令投资者却步。
当时的交易价格主要为每平方尺1000令吉至1800令吉之间，只有偶尔出现超过每平方尺2000令吉的个别交易。
“如今，市场格局已经改变，租金热潮、规划审批放宽及游客人数增加，重新激发市场兴趣，目前已可实现4%至5%的回酬率，让古蹟建筑物成为更具吸引力的投资。”
改用途审批放宽古迹区迎新商机
槟岛市政厅批准新指南，于今年5月起，取消古迹区内部分改用途申请所需的规划准证要求，在新规则下，排屋可以改建为店屋，但商业用途仅限于底层，上层则须保留作住宅用途。
根据槟岛市长拿督拉詹德兰指出，这项新指南主要是方便业主，同时减少程序延误及合规成本，业主只需提交建筑图则，审批程序将缩短6至9个月。
不过，发展商仍需要保留泊车格，或是选择缴付每个车格2万5000令吉及每个摩哆格2500令吉。
此外，住宅转商业用途费用则是每平方米100令吉。
